『住まいるブログ』～知って得する住まいの基礎知識～

住まいを購入する人の多くは住宅ローンを利用します。大きな資金が必要なので、自己資金を貯めてから、となると長い歳月がかかります。そのため、金融機関からお金を借り入れて、月々返済していくというやり方を多くの人が選ぶのです。

ただ、数千万円という大きな借入に不安に感じる人は少なくありません。「予算はいくらまで？　無理のない資金計画の立て方」で触れましたが、資金計画中心である住宅ローンについてさらに詳しく知ることで、より安心感の大きい資金計画を立てることができます。

そこで、このコラムでは住宅ローンの融資限度額や返済比率、金利、審査に関わる事柄などの詳細を解説します。

住宅ローンってなに？　他のローンとどう違うの？

住宅ローンは本人の居住用として住宅を購入する人に対して、銀行などの金融機関が資金を貸し付ける融資です。借入には通常、担保が必要ですが、住宅ローンの場合には購入する住まいが担保になります。

事業を営む人が利用する事業用ローンなどに比べ、住宅ローンの金利は一般的にかなり低く設定されています。融資商品として提供されているので、借入の手続きも簡単で、
一定の条件を満たす人にとっては利用しやすいのが特徴です。

また、住宅の取得を後押しする国の政策もあり、住宅ローンを使う人には所得税を控除する制度――住宅ローン控除があります。

住宅ローンを利用する場合、気になるのは「いくらまで借りられるか」でしょう。金融機関はローンを利用する人の年収と属性、担保率という3つの要素を基準に、融資するかどうかや融資の上限額を決めます。

年収については特に説明しなくていいかもしれませんが、金額に加えて「安定的な収入かどうか」も重視されることは知っておいてください。

2番目の条件である属性というのは勤め先、勤続年数、年齢など、返済の確実性に関わる条件のことです。一部上場企業に務めている人や公務員については、収入が大きく減ってしまう危険性は小さい、と考えられます。

同じように、一つの職場に長く勤めている人は「堅実な人」だと金融機関から評価されるので、融資の審査では有利です。

融資の限度額については主に年収と返済率、担保率が基準になります。返済率というのは収入に対するローン返済の割合のことです。たとえば、年収600万円の人が月々10万円のローンを返済するとしたら、返済率は下記のように計算できます。

（10万円×12か月）÷600万円＝20％

返済率が高いほど家計の負担は大きくなるので、何％までなら大丈夫か、金融機関によって基準が定められています。

担保率は購入する住宅の評価額に対する融資額の割合です。たとえば、3500万円の物件を購入する場合に3150万円を借り入れたら、担保率は9割となります。新築一戸建て住宅の場合、担保率は通常、9～10割に設定されています。

住宅ローンは毎月支払う必要があるので、いくらくらいまでならちゃんと返済できるのか、借入を申し込む前にしっかり考えておく必要があります。

いろいろな考え方がありますが、基本になるのは先ほど紹介した返済率です。ただし、返済率が同じでも年収が違うと、家計における負担感は異なるので注意が必要です。

たとえば、5000万円を金利1％（固定）、返済期間35年、元利均等方式で返済という条件で借り入れた場合、月々の返済額は14万1142円です。年間169万3704円の返済なので、年収が500万円の人にとっては返済率33.9％となります。

ローン返済分を差し引くと、年間330万円で生活しなければならないので、家計にとってそれなりに大きな負担です。

一方、年収1000万円の人が同じく33.9％のローン返済をした場合、月々の返済額は、年間にすると339万円と、年収500万円の人の倍になります。しかし手元に残るお金も倍の660万円あまりになります。これなら、ある程度余裕を持って暮らせるでしょう。

使える金額が同じでも、家計の負担感は各家庭で違います。子供の教育費など、現在及び将来の支出を洗い出すことで、返済の負担について現実的な判断を下すことができます。

住宅ローンにはさまざまな種類があります。どれを選べばいいのか迷うところですが、選択する上で重要な判断基準になるのが金利と返済期間です。

金利が高くなると、月々の返済額が多くなります。たとえば、前述の借入（5000万円を金利1％（固定）、返済期間35年、元利均等方式で返済）で、金利だけが2％に上がると、月々の返済額は14万1142円から16万5631円に増えます。

金利には固定型と変動型、固定期間選択型の3種類があります。名前の通り、固定型は契約時に決めた金利が返済期間中ずっと変わりません。

一方、変動型は市場の金利に合わせて返済金利が変化します。固定期間選択型はその中間的な金利のタイプで、契約時から一定の期間は固定型、その後は変動型になるというものです。

ちなみに、住宅金融支援機構の調べでは、変動型を選ぶ人の方が多く、2018年度上半期では6割を占めています。

金利と並んで、返済期間も月々の返済額に影響します。前述の借入で、返済期間だけ30年にすると、月々の返済額は16万819円になります。5年短くするだけで、毎月の支払いが2万円近くも増えてしまうのです。

ただし、返済期間30年の場合には総返済額は5789万4,840円となり、35年ローンの5927万9814円よりも少なくなります。これは返済期間が短い分、金利の支払いが減るからです。